전세사기 대책, 전세 보증금 보호를 위한 제도가 생겨요!
요즘같이 어려운 시기에 전세금 모으기도 힘든 상황에서 한 푼 두 푼 모아 마련한 전세금 마저 날린다면 정말 막막함에 너무 걱정이 많으실 겁니다. 사실 알고 당하시는 분은 없으시겠지만, 전문적인 지식이 없으신 분들이라면 아니 전문 지식이 있으시더라도 상대방이 작정을 하고 사기를 친다면 정말 당하지 않으실 분들은 없으실 겁니다. 하지만 어느 정도 알고는 계시다면 그래도 확률상 더 낫지 않을까 싶습니다. 정부에서는 이런 전세 세입자들의 보증금을 지키기 위한 제도를 마련 중이라고 합니다. 집주인이 집을 담보로 대출금을 받기 전에 은행이 그 집에 들어올 세입자가 있는지 확인을 하고 대출금을 조정하는 제도 라고 합니다.
◈전세사기의 유형
집주인이 갭투자를 통해 적은 자본으로 마련한 집의 경우 금리인상이나 기타의 이유로 대출 이자를 연체하여 경매에 넘어가게 되면 그 집의 세입자는 자신의 보증금을 날리게 됩니다. 또한, 전세 세입자가 전입신고를 하면 다음날 00시부터 효력이 발생하는데요. 만약 최대한 빨리 확정일자를 받는다 하더라도 효력은 오늘밤 자정부터 효력이 발생하게 됩니다. 그렇기 때문에 자정까지 거의 하루 정도의 빈 시간이 생기게 되어 이 빈 시간에. 사기를 치는 경우가 종종 발생한다고 합니다.
세입자가 전입신고를 하고 확정일자를 받은 날 집주인은 대출을 신청하게 되면 은행에서는 세입자의 효력이 생기기 전이기 때문에 알 수가 없기 때문에 대출을 해주게 됩니다. 물론 세입자도 대출사실을 알 수 없게 되겠지요. 그렇기 때문에 집주인 이 대출을 갚지 못하게 되면 집이 경매로 넘어가게 되어 은행에서 확정일자 전에 대출이 실행되었기 때문에 은행에서 먼저 경매로 팔린 금액을 가져가게 됩니다. 이때 경매낙찰금이 대출금보다 같거나 낮을 경우 전세 세입자는 한 푼도 돌려받지 못하게 됩니다.
◈전세 세입자의 보호대책
앞으로는 위의 문제점을 보안하기 위해 은행에서 대출 심사 과정에서 전에는 집에 대한 임대차 계약사항을 확인 할수 없었기 때문에 전세금에 대한 대출금이 포함이 되지 않았습니다. 하지만 앞으로는 은행에서 바로 전세 세입자에 대한 여부와 보증금을 확인하여 대출이 실행되게 됩니다.
임대차 계약서는 원래 전월세 신고를 할때 제출하게 되는데 전월세 신고는 임대차 계약을 체결한 지 30일 이내에 부동산 거래관리 시스템을 통해 진행하게 됩니다. 그렇기 때문에 전입신고를 하기 전에 전월세 신고내역을 통해 은행에서 세입자에 대한 내용을 확인할 수 있게 되어 은행에서 대출 시 세입자에 대한 내용과 함께 대출에 반영이 되게 되어 세입자에겐 훨씬 안전에 유리하게 됩니다.
◈전세사기 방지를 위한 방법
1.계약하기 전. 후 등기부 등본 확인
잔금을 치르기 전 명의가 변경되거나 대출을 받을 수 있기 때문에 반드시 확인해 봐야 하며, 집이 경매로 넘어갈 경우를 대비해 선순위 다른 임차인은 없는지 확인해야 합니다.
2. 임대차 계약 직후 전월세 신고
임대차 계약 후 바로 전월세 신고가 가능하기 때문에 전월세 신고를 통해 은행에서 세입자에 대한 정보로 집주인에 대한 대출에 반영이 되도록 해야 세입자의 전세금을 지키는데 유리합니다.
3. 전세보증금 반환보험 가입
전세보증보험은 주택이 경매에 넘어가게 되어도 보증보험사에서 전세보증금을 반환해 주게 됩니다. 전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF)에서 가입할 수 있습니다. 과거에는 집주인의 동의가 있어야 가입할 수 있었지만 이제는 동의 없이도 가입이 가능합니다.
4. 임대인의 체납확인
등기부 등본에서는 임대인의 체납여부를 확인할 수 없기 때문에 세금 체납으로 인해 압류, 경매까지도 넘어갈 수 있습니다. 이럴 경우 집주인의 동의를 받아 국세 완납증명서와 지방세 완납증명서를 통해 확인하실 수 있습니다.
지금까지 전세사기 대책 및 예방법, 앞으로 시행될 전세보증금 보호를 위한 제도에 대해 알아보았습니다. 요즘 같은 어려운 시기에 더욱 어려운 일 겪지 않으셨으면 좋겠습니다.
댓글